售房合同纠纷律师哪个好

邱小小小二

2025-09-17

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主持人：各位网友，大家好，今天我们有幸请到了北京同达律师事务所的律师，同时也是专家答疑栏目的特邀律师李女士，给我们讲一下收房及入住后应注意的法律问题，请她做一个自我介绍。装修问答网李律师：各位网友，大家好，非常高兴有这样的机会和大家进行在线的交流，希望通过今天这样的机会，给大家提供一个方便的沟通渠道，谢谢大家。主持人：李律师女士，您做我们栏目的专家答疑特聘律师已经很长时间了，您发现网友提出的问题主要集中在哪几个方面呢？李律师：第一个是商品房买卖合同的签署当中遇到的一些问题，比如说产权证的办理的一些时间，还有面积的违约责任怎么约定，将来出现误差的时候。还有一个是开发商销售房屋，五证是否齐全，销售许可证是否具备，这种情况下是否应该签约，应该注意到什么问题。第三个是入住以后，发现交出的商品房跟当初的承诺有所不符，包括外部的一些规划条件出现问题，怎么跟开发商进行协商。还有是涉及到开发商违约之后，如何进行退房，把损失降到最低。比较多的是物业管理方面出现的纠纷了。网友：我主观上觉得房屋面积缺斤短两，该怎样申请什么部门复测？具体手续怎么办？住房净高只有2.65米，有关规定是该不低于多高呢？李律师：房屋在交付的时候，开发商必须要提供一个由房地局测绘大队出局的实测面积表，必须要求开发商提供那个，看一下这当中的面积和您买卖合同当中的面积是否相差比较大，如果仍然有疑问的话，可以向房屋所在地的测绘大队提出一个复测的申请，由他们进行复测。这之后如果仍然有疑问不能解答，可能就要申请上一级的测绘大队进行复测了。关于房屋的净高，有一个住宅建筑规范，最高不得超过2.8，最低不得低于2.5。网友：我最近在马莲道买了一套商品房，本来合同约定是7月30日入住，开可是开发商要求入住要缴纳大型基金和契税，否则不予办理入住，我现在也没有拿到钥匙，该怎么办呢？李律师：开发商通常的做法是先签物业管理公约，交物业管理费及还有契税等等，然后才给钥匙，这实际上是程序的颠倒，当购房人足额缴纳了房价款之后，开发商必须按照合同的日期交付符合条件的商品房，这之后才涉及到产权证的办理、契税的缴纳、公共维修基金的缴纳，购房人可以让开发商履行交付义务，如果开发商拒绝的话，业主可以向法院或者是仲裁委提出诉讼或者是仲裁，以维护自己的合法权益。网友：如果说入住以后，发现小区夜间的车辆，尤其是重型卡车特别多，导致噪音超过标准，是否要求退房？李律师：这个理由不是很充分，但是可以通过业主管理委员会向物业公司提出这样的要求，或者他们直接向物业管理公司提出这样的请求，因为物业管理公司有义务也有责任维护小区居住环境上的安宁。装修问答网网友：交房的时候，发现楼房外立面的颜色改变，该怎么办呢？李律师：楼房的外立面的颜色改变，开发商必须在征求业主的同意之后才可以对楼房的外立面作出改变，我们当初购房的时候，这也是我们选择这个房屋的一个因素，可以通过业主委员会向开发商提出这样的要求。网友：如果外立面颜色的改变，当时没有签定合同怎么办？李律师：有没有一些楼书或者是宣传单上有没有做过这样的描述呢？必须要有一些证据，不然的话，将来走到诉讼也好，仲裁也好，缺乏对当初的证据，就比较难以支持我们的主张。网友：入住了一段时间以后，发现房子渗水怎么办？李律师：根据住宅使用说明书和保证书，要求开发商提供维修和修缮的服务，如果是房屋结构上的问题，属于质量问题，可以向开发商提出一定的索赔。网友：按合同规定，如果发现你所购买的房屋有面积缺斤短两的问题，或者对方没有按时交付钥匙，那么你有权拒绝购买，开发商可以还给您首付款，现在房屋面积出现了小小的问题，可以拒绝购买，但是目前房子已经升值了很多，是不是就应该忍气吞声呢？

李律师：有一个正负3%的范围，如果是在3%之内，就没有要求退房的权利，如果超过了3%，就有退房的权利。网友：购房意向书和购房合同有什么区别？李律师：作为购房意向书或者是认购书来说，只是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议，对房屋的一些具体问题都没有包括进去，需要双方签署正式的买卖合同，才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。网友：我最近在牛街附近买了一套商品房，装修完毕以后，发现该户的铁门变形，开启不顺利，找了开发商修了好几回也没有修好，您觉得我是否可以由此退房呢？李律师：这是由装修公司安装的还是开发商提供的？首先要确定责任在谁的问题，如果是装修公司安装上出现问题，那就是装修公司的责任，如果是开发商提供的，一个是门的质量存在问题，第二个方面是房屋的结构有问题，导致门一种挤压变形，不同的前提有不同的处理方式，所以请把问题描述得更详细一些。主持人：如果说这个铁门变形是这样的问题，开发商是不是也应该承担一些连带责任呢？李律师：房屋结构的问题，就属于质量问题了，开发商必须承担责任了。网友：在交房的时候，业主应该特别注意哪几项？李律师：特别注意的是，第一要开发商提供一个实测的面积表，第二必须要求开发商提供一个竣工验收备案表，只有通过五竣工验收备案表取得之后，这个房屋才取得了综合验收通过的标准，才能由第三人使用。第三点，看看房屋的外观，包括主体结构，墙面和地面，跟买卖合同当中列的装饰装修方面有没有不符之处，如果有不符之处，要列清楚，最好让开发商签字盖章。网友：开发商收房时，必须要业主向其缴纳契税，不交付钥匙一事，作为业主我们应该采取怎样的措施？李律师：交付钥匙和契税的缴纳，不是互为前提的一个关系，交付钥匙是开发商的义务，契税是和办理产权证有关的，还必须是开发商代办的情况下才必须交给开发商的。网友：房间的油漆脱落，是为什么呢？有什么解决的方法？李律师：可以简单解释一下，墙面油漆脱落有很多种因素影响，一种是装修公司装修的时候，装修质量不过关，还有一种可能性是因为房屋的墙面在处理上本身存在一些问题，这需要分清责任，可能需要鉴定一下是什么样的原因。网友：请问商品房是不是完全拥有私有财产？李律师：商品房在您缴纳全部购房款之后，完全属于您所有了，如果是夫妻关系存续期间购买的房屋，这个房屋当然是和配偶房屋共有的关系了，这就不属于您拥有全部所有权的财产。主持人：是不是还要看产权的形式？因为很多地方产权不是很规范。李律师：房屋所所有权证书必须是区和县一级的资源管理部门才能颁布的，乡产权严格意义上来说不属于法律意义上认可的房子。这个房子不能过户到您的名下，而且可能还是违法的建筑，从规划上来说有一个拆除的可能。网友：收房的时候，物业要代收每户300元的电视入网费，这个费用收的合理吗？李律师：根据当时的买卖合同来处理，如果买卖合同当中特别约定了这项费用由开发商来承担，那么他入住之后，不应该向业主收取，如果没有明确的界定，一般来说是由业主缴纳的。网友：现在业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费，物业是否有权掐断住户的水电供应？李律师：物业管理费，还有代收的水电燃气费用，如果没有缴纳物业管理费，但是缴纳了其他费用，作为物业管理公司是没有权利掐水断电的，可以协商解决，如果没有解决，可以向水电管理部门进行投诉。网友：办理入住手续的时候，开发商未能及时地出局竣工验收备案表，业主该怎么办呢？李律师：作为业主来说可以拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。

主持人：我想问您几个问题。您这边也代理了很多业主的案例了，就您接触的这些案例来看，您觉得印象比较深的，向广大业主和推荐的案例，给我们讲一两个可以吗？李律师：可以，但是需要隐去一些必要的公司的名称了。印象比较深的一个案例，业主入住之后，发现当初小区在买的时候，开发商曾经承诺过小区有一个幼儿园，业主入住几个月时间之后，发现幼儿园的位置向东边移了一部分，层数也加高了，幼儿园的性质也变了，变成了街道派出所的性质，业主就认为这是开发商违反当初约定的行为，就准备跟开发商进行诉讼。在处理的过程当中，才发现这个幼儿园的地块不是开发商所有，报建单位也不是开发商，这种情况下，开发商是否构成当初的合同欺诈的行为，第二是开发商到底有没有权利对这个建筑物进行处理，因为业主是要求把这个建筑物拆除。我们在处理当中，核实了这个地块之后，确实当时的建筑单位和拨地单位都是另外的一个单位，跟开发商没有关系，但是有一部分业主签约的时候曾经把这一部分内容包括进去了，开发商不存在合同欺诈的问题，但是存在着买卖违约，把这部分内容签进合同的业主得到了一定的赔偿，没有包括的业主就败诉了。通过这个案例想说的是，在合同签订的同时要做到比较完善，维护自己权益的条款最好都签到里头去，免得入住以后发生纠纷，没有合理的依据。主持人：您刚才说，没有签这部分内容的业主没有得到赔偿，但是业主和开发商签订的合同是很重要的，如果不签订的话他的权益就得不到相应的保证，是这样吗？李律师：是这样的。主持人：您有物业管理方面的案例吗？李律师：物业管理方面的案例不多，经常出现的是业主对管理公司不满的情况下，拒交物业管理费，这样物业管理公司起诉业主，这种情况就比较普遍了。从物业管理公司来说，收费的权利应该是得到了保证的，除非他确实存在过错，没有能为业主提出一个符合要求的服务，这种前提下，才有起诉的权利。还有业主想退房，连贷款银行的还款都全部停止了，这样的话导致的后果其实是给业主增加了一些不必要的开支，贷款银行起诉之后，业主要承担一些违约费用，包括罚息等等，要把关系分清一些，跟贷款银行是一个关系，跟物业管理公司是一个关系，跟开发商是另一个关系，不要因为一个关系出现问题，而把其他关系混为一谈，反而给自己增加麻烦。主持人：您刚才说，业主诉讼期间，比如说他是一个贷款的业主，跟银行的关系，他是否也需要向银行缴纳按揭款？李律师：您说的是退房的住户，他还是要向银行缴纳本金和利息的，他和银行的关系并没有终止，也没有得到银行的认可，可以停止。在跟开发商解决之后再跟银行解除各种关系，或者是起诉的时候把这一块也起诉进去，可以暂时解除关系。网友：如果说我想买二手房，需要哪些手续？李律师：首先要确定买卖的二手房的性质，是商品房，是经济适用住房还是房改售房以后拿到市面出售的公房，有不同的手续办理方式，需要跟房屋的卖房签署一个正式的房屋转让的协议，拿各自的身份证件，到房屋所在地的房屋土地管理部门缴纳过户的手续，包括契税、个人所得税等等税费的缴纳。主持人：有一些网友对公房上市有一些问题，过去是原单位分成，现在好象不是了。李律师：业主取得的是完全所有权，除非当时的买卖合同里，跟原来的产权单位还有特殊的约定，这个房屋是属于他们个人所有的财产，可以自由地处置，但是受益分成上是有规定的，比如说房屋四千作为一个起算点，四千以下的成交额，单位从中不收取任何的分成，四千到五千这个档，是20%左右，五千以上是30%，是这样的逐渐累加的过程。网友：我在以前的老房兴建一处新的房屋，这是不是允许呢？李律师：那必须要取得用地的许可，其次还有规划部门的许可，如果这两部分的手续都做完是允许的。

网友：如果说入住的时候，经过有关部门检测，发现有害物体超标，业主该怎么办？开发商是否应该承担什么责任？李律师：这个首先要拿到环保部门合法的鉴定依据，确实物体超标，要确定来源在哪个方面，如果是开发商在房屋建筑方面提供的材料所致，开发商要承担一定的赔偿责任，如果超过他正常居住的标准，可以行使退房的权利。网友：我住的是单位的公房，交钱购买已经两年了，单位还没有给房产证，该如何是好呢？李律师：是以成本价购买的话，他拿到了单位的付款凭证之后，可以要求单位尽快办理产权，如果单位有拖延，可以向房屋部门投诉，请求房屋部门督促单位办理产权，如果这一块仍然行不通，可以起诉单位，要求他履行当初的买卖合同。网友：用地是自己的，还要申请吗？李律师：因为除了国家明文规定属于集体所有的土地之外，土地都是国家的，首先要确认一下土地的性质是什么，因为即便是农村那种自留地和宅居地，也要经过一定的批准手续才可以兴建的。主持人：现在有一些网友对契税的缴纳还是有一点糊涂。李律师：契税最新标准是，20平米以下的是1.5%缴纳，20平米以上的按照3%缴纳的。房屋的建筑毕竟不是私人的，可以任意而为的行为。主持人：前一段时间，秦兵律师提出204条补充协议的东西，也是引起了轩然大波，就您的眼光来看，这204条有没有他的积极作用？他目前不能在京城广泛推行的主要原因是什么？李律师：首先我要对秦兵律师的204条的制定，所有律师的同行来说，我非常佩服他，他的专业知识也是非常广泛和牢固的，从我们的实践当中经验来看，204条跟开发商谈判，支持率都非常低，我同时也给开发商做一些项目，204条款的具体内容来看，有一些条款是过于详尽和累赘的条款，我们实践当中要是以达成为目的，原则问题上掌握住了，大的问题上掌握住的时候，必要的时候也是双方互相让步，互相谈判的过程。网友：我是房改后进入单位工作的，可以申请买吗？国家有没有相应的政策呢？李律师：可以申请购买，只要产权单位同意出售。这一块跟我的专业有一点点偏差，房改售房做得比较少，需要的话可以再查一下，做一个详尽的解答。网友：望京西园A5区的住户，每个地下室都住满了打工的人，他们有权利这样做吗？怎样才能维护我们的权益？李律师：如果是公摊的财产，必须争得业主的同意，如果不属于公摊的范围，影响了业主的安全居住的环境，业主也有权利要求予以纠正。主持人：现在小区也出现一些问题，物业公司私自允许某一家政公司或者是小商小贩进行经营，是不是要经过业主的许可？李律师：首先要看他用的房屋是哪一块的，如果是公摊面积的房屋，属于业主的财产，必须经过业主的同意，如果是为小区的业主提供一种比较合适的服务，他应该跟业主有一个提前的通知，小商小贩是属于禁止的范围，必须取得业主的同意。如果没有经过业主同意进来之后，业主可以要求物业管理公司对这种行为予以制止。主持人：就现在的物业管理来看，北京市物业管理问题也是很多，就您接触的小区来看，有没有物业和业主之间的沟通比较顺畅的？可以推行的有效途径呢？装修问答网李律师：如果做得比较好的物业管理公司，一般跟业主有定期的沟通，发生一些情况的时候，会跟业主进行及时的事前的协商，并且把很多的情况对业主是坦诚相告的方式。还有一部分物业管理公司，可以为部分业主提供全面周到的服务，比如说帮业主照顾老人儿童，这种情况下，物业管理公司和业主之间比较和平和友好的气氛下，能够共同把小区做得更好。主持人：我们业主俱乐部也开了很多业主论坛，里面也有不少入住的小区，有物业人员和业主进行网上互动，您是怎样看待这种沟通形式的？

李律师：我觉得这种沟通形式是比较积极的，也比较有效的，很多事情，大家说出来之后，可能达到了一种互相沟通，互相谅解的效果，如果大家都不说，采取避而解决的态度，肯定是解决不了这个问题。网友：开发商要求入住时交契税我要是不想交呢？是不是必须改啊？李律师：这要看您是不是委托开发商帮您办理产权证了，并且是不是到了办理的时间，如果到了时间，可以给开发商缴纳这部分，由他及时给您办理产权证，如果您想自己办理的话，也可以不向开发商缴纳。主持人：您刚才提到了业主可以自己办理产权证，他这方面也没有什么经验，能说一下具体的办理手续或者是需要哪些程序吗？李律师：这个程序比较烦琐一些，有一个前提，文件和资料必须提交给土地管理局，和开发商共同去办理，手续比较烦琐，时间也比较长，所以往往采取的方式是开发商代位办理，或者是开发商委托一家中介机构办理，这样程序上比较快一些，时间上也很快，节省了业主很多的精力。主持人：最近因为分摊面积的问题，发生了不少纠纷。有一条消息说有一家开发商在一期售房的时候，交房的时候，发现了分摊面积有超出的部分，在二期交房的时候就把这部分多余的全款退给了业主，您对这种现象怎么看呢？李律师：开发商当初做房屋整体规划的时候，应该把分摊的范围和面积都报送房屋土地管理局，还要由他们进行备案，交付房屋的时候，首先可以要求看一下具体的范围，和合同当中规定进行对照，如果出现错误，可以由开发商予以纠正。也不排除开发商确实存在一些违规操作的行为。

网友：请问一个房间净层高一半是二米五，一半是二米四，中间只有二米三，这怎么办？是否符合建筑标准？李律师：这是低于建筑标准最低限了。网友：业主应该如何申述呢？李律师：根据他合同的一些约定，这达到了退房的条件，可以要求开发商进行赔偿，如果这个房屋已经是这种情况了，首先看业主自己的想法，这个房屋是否还想继续居住，如果不想继续居住了，可以要求开发商退房。网友：一些小区入住的时候出现了乱收费的问题，本不应该由业主承担的费用，都加到业主的头上，政策规定的入住之后应该缴纳的费用都有哪些呢？李律师：其实就是物业管理公司缴纳的一些物业管理费，还有小区制作一些门卡、门镜的成本费用，除此以外没有其他的费用。主持人：今天聊天的时间就到此结束，感谢李律师女士的精采讲解，下次再见。李律师：谢谢各位网友，再见。

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春香

2025-09-17

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寻找一位好的售房合同纠纷律师是确保您在纠纷解决过程中获得合法权益的关键。以下是一些寻找优秀售房合同纠纷律师的步骤：

1. 参考口碑和推荐：可以向朋友、家人、同事或房地产专家咨询，寻求他们对律师的推荐和建议。如果您认识曾经经历类似纠纷并获得成功解决的人，那么他们可能会推荐一位好的律师。

2. 专业知识和经验：律师的专业知识和经验是评估其能力的重要因素。选择一位熟悉房地产法律、拥有处理类似案件经验的律师是明智之选。您可以通过查找律师事务所的网站或律师专业社交媒体来了解他们的相关背景和经验。

3. 沟通能力：在选择律师时，沟通能力也是一个重要的考量因素。优秀的律师应该能够清楚地解释法律条款、纠纷解决过程和您的权益。他们应该能够回答您的问题，并及时向您提供案件进展的更新。

4. 专业声誉：了解律师的专业声誉也很重要。您可以通过查找律师在专业组织中的会员资格、荣誉或任何曾获得的奖项来评估其声誉。您还可以在互联网上查找关于该律师的客户评价和反馈。

5. 费用结构：在选择律师时，了解他们的费用结构也是很重要的。律师通常会根据工作的复杂程度、所在地区和经验水平来确定收费标准。在雇佣律师之前，确保与他们沟通清楚收费方式和费用预算。

选择一位好的售房合同纠纷律师需要综合考虑多个因素，包括口碑、专业知识、经验、沟通能力和收费结构。通过深入了解和评估多个候选律师，可以增加找到合适的律师的机会，并为您在纠纷中的胜诉提供支持。

专治恶人

2025-09-17

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寻找一个好的售房合同纠纷律师需要考虑以下几个因素：

1. 专业背景和经验：寻找一个有相关专业背景和丰富经验的律师非常重要。律师应该熟悉房地产法律和售房合同的各个方面，并且有处理类似纠纷的成功经历。

2. 口碑和推荐：可以咨询亲朋好友或者其他人的建议，了解他们是否有过类似的经历，并成功地解决了问题。也可以寻找在线评价和评论，看看律师的口碑如何。

3. 专业团队：一个好的律师往往有一个专业的团队支持，包括其他律师、法律助理和研究人员等。这些团队成员可以提供必要的支持，以确保您的案件得到最好的处理。

4. 沟通能力：一个好的律师应该具备良好的沟通能力。他们应该愿意与您密切合作，听取您的意见和需求，并向您解释复杂的法律术语和程序。

5. 收费标准：在选择律师之前，应该明确了解他们的收费标准和方式。有些律师按小时计费，而有些则有固定费用。确保您了解每个阶段的费用和可能的额外费用。

寻找一个好的售房合同纠纷律师是一个重要的决定。通过综合考虑上述因素，选择一个合适的律师将帮助您在纠纷中得到最好的结果。

刘应春

2025-09-17

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在签约过程中要把商品房买卖合同和购房协议书看清楚，房屋价款、质量、交房时间、房产证办理事宜、违约责任每一项都要约定清楚。下面来看看购房合同注意事项及陷阱吧。购房合同注意事项第一，在合约书中，应注明与发展商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的缴款时间应注明。第二，发展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到某年某月某日交房，而不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及到逾期交房的违约问题。第三，对于购置房屋的面积要明确销售面积(含分摊的公用面积)是多少。如面积误码率差超过约定范围，客户有权要求退房或追缴利息损失。有些城市如上海，甚至规定发展商实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补面积款，而实测面积小于购置面积，发展商还要退款。第四，应提出天然气或煤气的准确通气时间。因煤气公司有规定，必须等到楼宅入住率达70%时才通气源。虽然煤气管道已通，但客户尚有可能用不上煤气，给生活带来诸多不便。在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如入住率不够不能按时通气时发展商采取的应急办法。第五，应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。目前由于各方面的因素，产权证发放比较慢，但也应有合适的日期，发展商不能无限制地拖发产权证。第六，发展商在与客户签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐述协议内容，往往还会让客户再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任，以及面积丈量误码率差，若差异过大时在哪些情况下的免赔责任。一般情况下，发展商签此合同，主要是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约的规避风险的一种方式。但客户也应多加注意，仔细研读补充条款，以免落入某些不法发展商的文字陷阱。一般而言，签约时最重要的就是上述几个问题，但对其他条款也应在发展商处拿到影印件，回家仔细研究，一定要做一个明明白白的购房人。签署购房合同须知一、产权证要齐全。包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》。此三证是办理产权证的必要条件。销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件的原件，再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可。二、签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。按规定入住70%以上才能开通燃气，之前开发商要免费提供液化气灌。三、延期交房：开发商《补充协议》规定，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5%为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回已交的本金。”这种约定非常不合理。四、购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条，是商品房的销售依据，您需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。五、公摊面积：不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。六、面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。七、付款方式与期限。一次性付款可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后给予付款，银行贷款应该在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前，建议你向开发商指定的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。八、卖售人预期付款的违约责任。也就是说开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。九、有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中，有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。十、房屋的交接：开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承担。十一、开发商关于基础设施和配套设施的承诺，标准合同中有五项，通水通电通电梯，保证你售楼之后，这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的开通，开发商会跟你说等到入住之后，比如说入住率是多少，但是目前北京市并没有明确的规定，说入住率达到多少才可以开通天然气，实际上跟开发商跟燃气公司的工作协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。对于您购买园区项目内，在楼书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车位，建议在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承诺的使用条件，双方约定的处理方式，应该按照对您比较有利的，在这一条上签上，未达到使用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承担逾期交房的相关责任。十二、关于产权登记的相关规定，约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商应将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择不退房，如果选择退房，操作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。其它：比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份，其中二份是正本，二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该有一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最后一条，是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向房产所在区的房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向;第二要标注面积，或者是面积的标尺。购房合同注意事项之陷阱心明眼亮避开购房陷阱--谨慎签订合同看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书，然后再签正式合同。这里面的问题就更多了。陷阱一：在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。对策：律师建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。陷阱二：合同主体认定不明购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。也有可能该项目是A公司开发的，实际上却是由B公司投资，作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。对策：在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免发展商推卸责任。陷阱三：不要轻易在开发商提供的补充协议上签字签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。对策：看清楚补充协议的条款，最好的办法是找一个律师来帮你的忙。陷阱四：“最短时间”与“最好”合同是双方意思一致的表达。实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的?不知道。合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有办法，因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。对策：购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。陷阱五：约定提前交纳部分费用开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这就是对消费者的侵害。对策——购房者应该将物业管理条款与预售契约分开签署，或另外设置条款确定物业管理的费用标准。陷阱六：卖方解除合同在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款：“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”这显然是不公平条款，假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付95%的价款，岂非很不公平。况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。对策：依据《合同法》第四十条规定，本合同条款是无效条款。还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题，购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。陷阱七：处理结果不明确很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。即使最后认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是调解了事。对策：购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法，做到越详细越好。陷阱八：以偏盖全这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭笑不得的问题，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。对策：对于这类问题没有更好的解决办法，就是要把合同写得越细越好。不给开发商一点空隙。当然也需要购房者有非常广泛的建筑、建材方面的知识。陷阱九：拒签补充协议前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议。最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单的例子，你买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办?不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便，这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢?就像你可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在北京是很普遍的，特别是一些卖得很好的楼盘都是如此。对策：不管开发商态度如何，购房者还是要争取这个权益。实在不行，又觉得没有把握，那就只好放弃了购房.以上就是小编为您介绍的购房合同注意事项，希望能够帮助到您。更多关于购房合同注意事项的相关资讯，请继续关注土巴兔学装修。

-是丽纯.

2025-09-17

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交房两书应该是由房管局填写。

两书是交房的法定条件，开发商不能提供《建设工程竣工验收备案表》，应视为交付不能，购买人可以拒绝受房，无需承担物业服务费等相关费用，同时还可以依据《合同法》相关规定以及《商品房买卖合同》中延期交房的相关条款要求开发商承担滞纳金，

如果逾期交房超过三个月，购房者还可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“出卖人延期交房的，经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持”的规定要求解除合同。扩展资料

交房需要注意的问题：

文件必须齐全且真实

交房一定不能忽略的问题就是证件的问题，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、面积实测表、管线分布竣工图和《建筑工程质量认定书》等文件，缺一不可。如果发现证件不齐全，那就说明该房屋存在问题，这时千万不要轻易签下交接书，要让售房者说明原因，如果理由不够充分，购房者完全可以拒绝交房。

房屋质量必须过关

房屋交接的前提是该房屋已经达到了交付条件，因此交房时一定要注意查验房屋质量，不管是墙面还是地面，不管是电路还是水路，购房者都需要一一查验，尤其别忘了核查房屋面积。如果房屋质量存在重大问题，或者是房屋面积存在较大误差，购房者可以拒绝交房。

切勿提前交费

一些购房者也许遇见过还未入住便被物业追讨物业费的状况，甚至是被要求一下子交齐一年的物业费用，要这种情况一旦出现就要提高警惕。物业费是可以一个月一交的，而且还没有入住是不需要支付物业费的，在完成交房手续之前切勿支付任何费用。

参考资料来源 百度百科-两书

参考资料来源 百度百科-交房

啦苏苏苏

2025-09-17

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购买二手房在签合同时应当注意到的细节有：

1、房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。

2、房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

4、土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限。

5、明确违约责任说明、明确解决争议的方式

写明如违约责任及如何承担违约责任；违约金的计算与给付；在什么情况下可免责；担保的形式等。采取仲裁方式还是诉讼方式，若采取仲裁方式解决争议，应按《仲裁法》的有关规定写明条款。扩展资料：

评估价与最高贷款额

二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。

竣工年代与贷款年限

银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。

贷款银行的选择

各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。

还款方式的选择

银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层；后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。

收入证明与还款能力

收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。

贷款的成数和利率

银行对首套住房的首付成数和贷款利率，第二套房的首付成数和贷款利率等都做出了具体的规定。

借款人自身相关情况

个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。

参考资料：百度百科-二手房

医学屠夫

2025-09-17

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：如何签定购房合同如何签定购房合同购房之前签订的合同，一个非常重要的一点，在你定下这个房子，并且交了一定数额的定金之后，开发商会跟你签订一个定房书之类的东西，这时你要要求开发商给你提供一个商品房买卖合同和补充协议的范本，拿到之后，有比较充分的时间对相关的条款进行研究，确定与发展商在签合同过程中的一些重点方面，做好签定合同的一些准备工作。第二，在签定合同之前，要再次审定房地产项目的相关证件，象项目的土地使用证、销售许可证之类的，签定合要再次对这些证件进行审核，这些证件主要包括土地使用权证、建设规划许可证、建设用地许可证、建设开工许可证，最重要的一个就是商品房的销售或者预售许可证，按照相关规定，销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件的原件，如果你看到这个项目是现房，开发商跟你说这个房子不需要办理销售许可证，应该要求开发商给你出示其他的一些证件。销售许可证如果你看到原件，还可以通过上网查询销售许可证的号，是不是跟审批的范围相一致。再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可，如果是销售代理公司进行销售的，要对他的资格进行审核，比如说执照以及跟开发商之间的授权书等。第三，要携带相关的一些证件，需要携带身份证，如果是购买经济适用房，还有户口本，如果是外地的话，需要有身份证和暂住证，如果是公司购房，需要有营业照的复印件等等。第四，在签订购买合同之前的一些手续，如果买售人，也就是房主，不能亲自到售楼现场签定合同的，需要事前签订授权书，并且经过公正。如果是16岁以下人购房的，比如说由家长买房，写孩子的名字的，如果是未成年人的监护人，必须在未签约前，必须到公证处进行公证。下面针对购买合同的重点条款，把签定合同过程中的每一条需要注意的问题，向你做事一个介绍。 购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条，是商品房的销售依据，您需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。在某些情况下，在开发商签合同之前，看不到销售许可证，比如说销售许可证去换新的，或者放在其他的地方，按照规定，这是不允许的，必须在售楼现场，遇到这样的情况，可以上网查询，有一个北京房地产的网站，在里面专门有一个查询销售许可证的功能，您在上面如果输进看到销售许可证的复印件或者号码，会告诉你房管局对这个证件的许可、销售的范围以及销售的方式等等。第三，就是买售人所购房屋的基本情况，合同的第三条是买售人的基本情况，对商品房的基本坐落，房屋的用途、结构、层高、层数、面积做出了明确的约定，购房人应该仔细的核对相关内容，特别重视有关于建筑面积的内容，现在如果我们购买的是期房，现在的面积只是一个合同约定，也就是说只是开发商和房地产管理机构通过对图纸做一个预测绘得出的一个面积。在建筑面积包括两个部分，也就是说我们在合同中签的建筑面积包括两个部分，一个是套内的建筑面积，一个是分摊的公用面积，套内的建筑面积相当于地毯面积加上套内的墙体面积以及阳台的面积，分摊公用面积的范围，按照北京市现行的共谈面积的规定，比如说这个楼的大堂、电梯、楼梯间、电梯井、垃圾井、消防控制室、消防通道、变电室、空调机房、热水、锅炉房、电梯工休息室，以及其他功能上为该建筑服务的建筑用房。分摊的第二部分，包括套内与公用建筑面积之间，分隔墙以及外墙，外立面墙体投影的一半，不应该进入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。第三，为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。按照这个表，北京市规定应该在各区县国土资源和房屋管理局批准的章，也就是说分摊面积已经在房管局备案了。商品房买卖的第四条，现行的计价方式有三条，一个是按照建筑面积结算，第二按照套内面积结算，第三按照套即单元来计算，现在北京大多数开发商大多采用第一种，但也有开发商按照第二或者第三种方式计价。这三种计价方式都可以使用，看你具体选择的项目以及开发商与你协商的结果。第五条是面积确认和差异的确定。这一条是买房人比较关注的，也是交货结算过程中，买房人和开发商容易产生争议的一条条款。一般情况下，如果选择一个开发商会愿意让客户来选择，比如说多退少补等。在这里，我建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。第六条是付款方式与期限。现在大家购房，一般的付款方式在合同里分为三种：第一种，一次性付款一般情况下，在你签订正式购房合同之内，多少时间之内把所有的房款给开发商，建议您在付款时，可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后给予付款，这也是一种保障。第二种分期付款的方式，这跟平常所说的银行按揭不一样，也就是说你跟开发商达成一定的协议，按照房屋的工期按比例进行付款，如果选择这种付款方式，需要注意的是把每一次付款的时间，如果是按照建筑期的话，以及工程应该完成的进度，在合同中规定清楚。第三种其他的方式，也就是指商业贷款或者公积金等。对于选择商业贷款和公积金的付款方式，第一您要注意留出足够的办理付款手续的时间，按照现在北京市场的情况，一般来说办理银行按揭最长的时间，不应该超过30天，也就是说你从签订正式购房合同之日起，提供正式的资料，一般情况下，30天可以正式的批下来。如果是公积金或者组合贷款，相对时间比较长一些，大概一个半月左右，应该可以批下来，所以在约定付款方式的时候，您要把相应的时间留出来，因为如果你采用商业贷款或者公积金的方式，在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前，建议你向开发商指定的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。第七条是卖售人预期付款的违约责任。这里规定，如果你没有按照规定的时间付款，应该支付的违约金比例，以及开发商可以解约的条件，这一条在签订的过程中，与后面的第九条，开发商预期交房的违约责任，应该是对等的，也就是说他的违约期限、违约金的比例及天数，应该要与购房合同中，第九条第七条应该约定平等一致，也就是说开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。第八条是一个交付期限，在买房的过程中，开发商的销售人员会告诉你什么时候会竣工，最后的交付期限应该以合同约定的为准，在北京市的现行规定，开发商应该向售楼人提供建筑施工完成表，这应该由监理单位、建筑单位申请验收，由建委备案的一个文件，同时应该提供住宅质量保证书以及住宅使用说明书等。第九条是出卖人的预期违约责任，除了应该注意与第七条平等之外，还应该注意到比如说您租的房子到期了，或者说买新房子等，应该注意违约金约定的比例，也就是说30天违约金的数额，应该相当于同等档次的房子违约金支付比例。第十条，有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中，有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。第十一条，房屋的交接，平时所指的收楼，并不是说开发商把这个楼建你看起来可以住可以收了，就达到了可以得到交楼的条件，应该提供房屋实测的数据。按照北京市的相关规定，开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承担。第十二条，产权及相关证件的保证，开发商要向购房人没有其他的纠纷，北京在这方面的管理还是比较严格的，在开发商对项目开发的过程中，比如说向银行等单位做过抵押的，你签了商品房买卖合这个合同是不能登记的，只有经过债权人同意，开发商将这套房子的抵押权做了撤销，这个合同才能做预售登记，从现在的情况来看，北京市合法的开发商、合法的项目，您所购买的房子产生债权债务纠纷的可能性，还是比较少的。第十三条，出卖人关于装饰的违约责任，有一个标准的条款，如果说开发商不能按照合同约定标准交房的，应该向购房人提供双倍的差价，在装修的过程中，可能还会牵扯到人工费等，很难弥补你的损失，建议你跟开发商谈，赔偿双倍的差价。第十四条，开发商关于基础设施和配套设施的承诺，标准合同中有五项，通水通电通电梯，保证你售楼之后，这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的开通，开发商会跟你说等到入住之后，比如说入住率是多少，但是目前北京市并没有明确的规定，说入住率达到多少才可以开通天然气，实际上跟开发商跟燃气公司的工作协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。对于您购买园区项目内，在楼书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车位，建议在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承诺的使用条件，双方约定的处理方式，应该按照对您比较有利的，在这一条上签上，未达到使用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承担逾期交房的相关责任。第十五条，关于产权登记的相关规定，约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商比较将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择不退房，如果选择退房，操作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。第十六条保修责任，商品房交付使用之后，开发商应该按照住宅质量保证书的责任，提供相应的保修责任。第十七条双方约定的一些条款，合同里有四条标准的条款，房屋所在楼宇的屋面使用权、外墙使用权以及楼宇的命名权、小区的命名权，后两项的命名权，一般是出卖人报房管局进行批准，前两项应该是归买售人所有，但是必须是物业管理委员会或者是业主管理委员会来统一决定屋面和外墙面的使用权。第十八条对于房屋用途的约定。现在大多数的项目，北京分有住宅、有公寓，还有商业项目、写字楼等，如果你买房做居住，对一些楼盘商住两用的话，可能在居住的过程中产生一些问题，在这个合同的第18条，对于房屋用途做了一个规定，是按照商品房销售许可证批的用途进行填写。第十九条，在合同履行过程中发生的争议，双方选择的解决方式。第一是合同里你可以选择由仲裁委员会仲裁，第二依法向人民法院起诉，这两条各有优势，建议按照自己的情况进行选择，如果是仲裁，需要注意的是需要把仲裁委员会的全称写清楚，才能在法律上生效。仲裁的优点，因为仲裁委请的专家都是这方面的资深专家和教授、律师，公正性和专业性非常强，而且是一仲终举，直接进入生效时间，可以在时间上比诉讼更快。缺点是仲裁的费用可能比较高。第二条，通常我们选择向人民法院起诉，你到开发商所在的区级人民法院起诉，还可能经过上诉等，可能时间比较长，但是费用比较低廉。第二十条，比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份，其中二份是正本，二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该有一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最后一条，是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向房产所在区的房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向；第二要标注面积，或者是面积的标尺。附件二是公共部位和分摊部分的建筑面积构成，分摊面积的说明需经房管局审核备案，会盖一个章。附件三是装饰和装修的标准，在这个条款中，对商品房的外墙、内墙、顶棚、阳台、电梯、通讯、电视频道、保卫设施等进行一些约定，特别要注意，如果是购买精装修的房屋，对于装修材料的价值和品牌，一定要在合同中约定清楚，必要的时候，一定要标明不低于样本间的标准。附则四是补充协议，相对于过去的预售契约，还是比较详尽的，购房人为了保护自己的合法权益，还可以根据实际的情况，跟开发商签订补充协议，但是应该说补充协议的条款不宜过多，特别是如果开发商提供了标准的补充协议条款，如果条款很多的话，那你一定要仔细审核。对于我们前一阵子，包括媒体提供的有一个204条的补充协议条款，对你购房的各方面知识进行普及，但是在跟开发商签约的过程中，我觉得现实的可操作性非常差，可以在其中选择一些您认为非常重要的与开发商进行协商。我介绍一些重点的方面，跟开发商进行协商的。第一是关于开发商的违约赔偿条款，如果你购买的商品房，因为工程质量不合格，不能通过验收，或者逾期交房日期超过了，造成了购房人退房的，在标准条款中只规定了开发商退还房款以及利息，并没有规定开发商要赔偿购房人的其他损失。在补充条款中您可以跟开发商约定，如果因上述原因造成退房，开发商应该赔偿你的实际损失，包括你选择按揭方式过程中付出的一些费用，比如说还有贷款利息等。第二，有关于房屋实用率的问题，在北京市场中对使用面积产生纠纷是最多的，很多客户都会提出质疑。在合同条款中，为了避免将来出现这样的纠纷，有两种方式可以选择。第一种方式，在补充协议中跟开发商约定，面积结算以套内面积为依据，在主合同选择面积依据中就选择以套内面积为结算的依据，如篇二：与不具备房地产开发经营资质的开发商签订的合同是否有效

甲单位与我单位签订的合作开发房地产合同是否有效？

律法网[]网友“寓意”问：甲单位是一块国有土地的土地使用权人，与我单位合作开发房地产，我双方已签订合同，但甲单位不具有房地产开发经营资质，只有我单位具有，请问甲单位与我单位签订的合作开发房地产合同是否有效？

李华阳律师：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。