房产腾退案件不请律师行吗

瑷琳

2025-09-16

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房屋买卖合同无效之后，对方不腾退房屋怎么办？律师有什么办法 1、房屋买卖合同无效之后，对方不腾退房屋，可以申请法院强制执行；2、如果有能力而拒不执行的情况下，涉嫌拒不执行判决、裁定罪3、法律依据：《刑法》（1997修订）第三百一十三条　【拒不执行判决、裁定罪】对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金 房屋买卖合同无效卖方拒不退款怎么办 像这种情况下很难办的，只有走法治程序，个人观点仅供参考。 凡不符合法律规定的要件的合同，不能产生合同的法律效力，从而属于无效合同。所谓无效合同是相对于有效合同而言的，是指合同虽然成立，但因其违反法律、行政法规、社会公共利益，被确认为无效。可见，无效合同是已经成立的合同，是欠缺生效要件... 房屋买卖合同因无效要退房吗 商品房是特殊的商品，为了国家利益、社会公共利益，国家对房地产开发商开发、销售房屋给与严格的监督和管理。只有具备法定的手续、履行法定的程序，房地产开发商才能开发、销售房屋。开发商违反法律、法规规定出售房屋，房屋买卖合同属于无效合同。如“小产权房”买卖，即属于无效买卖合同。 《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的;②在订立合同时显失公平的;③ 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然房屋买卖合同是否撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。 房屋买卖合同依法被确认无效或者被撤销，自始不具有法律约束力，所购房屋应退还给开发商，开发商应当退还购房人已交购房款。因开发商的过错导致合同无效或者被撤销，购房人可以请求返还已付购房款及利息，并有权要求开发商赔偿因此所遭受的损失。 通过上述分析可见，开发商降价销售其开发的商品房，或者已购房屋贬值不是房屋买卖合同解除，即购房人要求退房的法定事由。除上述法定情形有权要求退房外，购房人欲要求开发商退房，必须经买卖双方当事人协商一致。如果出卖人不同意解除，购房人无权要求退房。购房人非因法定或者约定事由而解除房屋买卖合同，即要求开发商退房，实际上是一种违约行为。开发商同意退房的同时有权要求购房人承担违约责任，赔偿因退房而造成的各项经济损失。 房屋买卖合同无效怎么确定 您好，中国快律为您解答。需要通过法院确定，起诉处理。希望能帮助到您。 法院判决房屋买卖合同无效之后该怎么办? 1、如果对判决不服，可上诉；2、如果服判决，则双方见面，签订解除合同。3、如果协商不成，申请法院强制执行。 房屋买卖合同无效 后 能上诉吗 如对一审判决不服的，可以上诉。 一《民诉法》赋予了当事人上诉权： 第一百六十四条 当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。 当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。 二《民诉法》对二审案件的处理方式： 第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 法律判决房屋买卖合同无效是否判对方马上搬离此房屋 法院如果判决房屋买卖合同无效，则房屋要恢复至原来状态，即房屋由房屋所有权人享有，双方取得的财产予以清算返还。 房屋买卖合同无效该怎么执行 去向法院申请强制执行，及可。 哪些农村房屋买卖合同无效 (1)城镇居民购买;(2)法人或其他组织购买;(3)转让人未经集体组织批准;(4)向集体组织成员以外的人转让;(5)受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。首先宅基地的所有权是集体，所以个人未经集体同意签订的买卖合同均是无效的

一曲相思愁断肠

2025-09-16

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房产腾退案件涉及法律程序和法律权益，因此请律师行非常常见和有益的选择。以下是一些详细的回答：1. 法律程序复杂：房产腾退案件通常涉及法律程序和法律文件的准备。律师将帮助您了解法律程序的要求和步骤，并确保您的权益得到充分保护。2. 法律专业知识：律师具备法律专业知识和经验，他们能够为您提供专业意见和建议，帮助您了解自己的权益和法律责任。他们还可以帮助您评估案件的合理性和胜算，并制定最佳的法律策略。3. 代理谈判和辩护：律师可以代表您进行谈判，并确保您的权益得到充分保护。他们将与相关方进行沟通，并争取最佳的解决方案。如果需要进行诉讼，律师还可以代表您进行辩护，维护您的权益。4. 证据收集和案件准备：律师将帮助您收集和整理与案件相关的证据，并准备必要的法律文件和文件。这些步骤对于证明您的主张和维护您的权益至关重要。5. 合法程序和法律责任：律师将确保您的案件在合法程序下进行，并帮助您遵守法律责任。他们将协助您确保所有法律要求得到满足，并避免可能的法律风险。虽然不请律师行可能是一种选择，但考虑到房产腾退案件的复杂性和法律风险，建议寻求专业律师的帮助和代理。律师将提供专业的法律服务，帮助您维护自己的权益并达到最佳的解决方案。

啊哟喂?キセキ

2025-09-16

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房产腾退案件可以选择不请律师行动，但这可能会增加自己面对法律风险的可能性。下面是一些详细的解释：1. 法律复杂性：房产腾退案件涉及到法律程序、证据收集、文件准备和诉讼策略等方面的问题。如果没有法律知识和经验，自行处理可能会面临困难。 2. 法律程序：房产腾退案件通常需要在法庭上进行诉讼程序。自行操作可能导致程序错误，错过关键时限或无法有效地应对对方律师的抗辩。3. 证据收集：房产腾退案件需要收集和保留相关证据，包括合同、支付凭证、通知书等。律师有经验来帮助你确定哪些证据是必要的，并如何有效地收集和保留。4. 法律咨询：律师可以为你提供专业的法律意见和指导，帮助你了解自己的权益和法律责任。他们可以帮助你评估案件的胜算，并提供行动建议。5. 法律争议：在房产腾退案件中，对方可能会雇佣律师来为他们辩护。如果你没有律师，可能会导致在法律辩论中处于不利地位。虽然可以选择不请律师行动，但在房产腾退案件中请律师通常是一个更好的选择。律师可以提供专业的法律服务，保护你的权益，并增加你在法庭上胜诉的可能性。

远行

2025-09-16

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可以直接找警察解决。根据相关法律规定，这已经构成了非法侵入住宅罪。非法侵入住宅罪是指非法强行闯入他人住宅，或者经要求退出而无理拒不退出他人住宅的行为。法律分析住宅是指供他人家庭生活和与外界相对隔离的房屋，前者为功能特征，后者为场所特征。在解释住宅时必须以此为标准，公民以居住为目的的封闭空间都应当定义为住宅。住宅不强调所有权，是否拥有所有权并不影响居住权，生活中可能存在居住者住宅私有、共同共有以及借住、租住、公有等多种形式。只要是合法居住者都存在居住的安宁权和其他相关权利。本罪在主观方面表现是为故意的。行为人明知自己的侵入或不退出行为，违反了权利人的意思，或破坏他人住宅的安宁，而积极侵入或消极不退出，就构成非法侵入住宅罪。搜查只能由人民检察院、公安机关、国家安全机关依照法律规定的程序进行。非法主要是指无权或者无理进人他人住宅而强行闯人或者拒不退出。拒不退出导致侵害或威胁住宅安宁权呈继续状态，只要不退出，侵害就始终继续。因此拒不退出的非法侵入住宅犯罪为继续犯。本罪的主体是一般主体，凡具有刑事责任能力的自然人，均可以构成本罪。所以有人霸占房子，可以直接找警察解决。法律依据《中华人民共和国宪法》 第三十九条 中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。《中华人民共和国刑法》 第二百四十五条 非法搜查他人身体、住宅，或者非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役。司法工作人员滥用职权，犯前款罪的，从重处罚。

Zengzeng

2025-09-16

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不合法一、法律关系分析（一）租赁模式传统模式下，中介公司与房东签署附加转租条款的房屋租赁合同，而后再将房屋转租与租客。此种情形下，房东与中介公司形成租赁合同关系，中介公司与租客之间的转租行为也构成租赁合同关系。（二）委托代理模式新型模式下，中介公司大都会与房东签署委托/托管合同以及授权委托书，而后与租客再签订租赁合同，在租客与中介公司签署的授权委托书中明确载明：“中介公司代理委托方（房东）所有出租及租后相关事宜，包括但不限于签署合同、租金收取、房屋门锁的更换、物业管理公司处申请水电关闭停用等。”此种模式下，作为委托方的房东与受托方中介公司实质上形成的是委托代理合同关系，房东与租客之间直接适用委托代理的法律后果即代理人（中介公司）的行为后果由被代理人（房东）承担。（三）判断房东与中介公司之间成立的是委托代理关系还是租赁关系，不能仅看合同的名称，还要具体看合同的内容，并根据约定的条款分析其实质形成的法律关系。名为委托代理合同，实为房屋租赁，或名为房屋租赁合同，实为委托代理的情形十分多见。二、争议焦点（一）中介公司跑路，房东是否有权要求租客腾退房屋？判断“房东能否要求租客腾退”的关键在于中介公司与房东之间构成“租赁关系”还是“委托代理关系”。1.租赁关系--房东有权要求租客腾退房屋若中介公司与房东之间系租赁关系，当中介欠付租客租金时，房东有权根据其与中介公司之间房屋租赁合同中的违约条款，解除双方之间的房屋租赁合同。中介公司与房东之间的房屋租赁合同被解除后，中介公司作为承租人已经丧失了转租房屋的权利，租客与中介公司的租赁关系基础亦不存在。房东有权要求租客腾退房屋，若租客继续占有，将产生房屋占用费等。但若租客愿意向房东重新支付租金，则可继续居住。租客因无法承租房屋造成损失的，可根据其与中介公司之间的房屋租赁合同，通过诉讼等途径向中介公司主张赔偿损失。法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。2.委托代理关系--房东无权要求租客腾退房屋若中介公司与房东之间系委托代理关系，租客向有代理权限的中介公司交付租金后可视为对房东履行了支付义务，中介公司与租客签署的房屋租赁合同将直接约束委托人房东与租客。此时，房东不得以中介公司收取租金后跑路而自己没有收到租金为由要求租客另行支付租金，房东亦不得以其对房屋具有绝对支配的所有权为由来要求租客腾房。房东所受之损害应另行向中介公司主张。法律依据：《民法总则》第一百六十二条：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《合同法》第四百零二条：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。（二）房东通过断水断电、更换门锁等形式逼使租客搬离，租客该怎样维护权利？委托代理模式下，虽然中介公司跑路，租客仍有权继续占有租赁房屋，房东不得强制要求租客搬离房屋。租客可与房东进行协商，向房东释明法律关系，如未能达成一致意见，当房东采取断水断电、更换门锁等行为时，应当先将房屋内的财物拍照取证，也可以直接拨打报警电话，请求民警以及居委会的帮助。如果实在无法正常居住，由于上文已经提及由于房东已经授权中介公司代收房租，因此将租金交付中介公司的行为已经等同于交给业主，可通过向法院主张解除合同，请求房东返还剩余房租。三、律师建议（一）当发现中介公司跑路时，房东与租客应相互配合前往公安机关报案，并提供相关证据材料，若中介公司有刑事犯罪之实，待刑事案件终结后，被追回的赃款将被退还。（二）中介公司跑路后，房东与租客可根据已签署的合同明确各方的法律关系。双方可积极进行协商，商议出合理的比例共同承担损失并签署新的租赁合同。（三）租赁关系模式下，如房东执意要解除合同，赶走租客，建议房东在要求租客搬离前，先向租客发出书面通知等，询问其是否愿意代中介公司支付租金，如其不愿意，则可给予其合理的搬离时间，告知其所受损失应向中介公司主张。（四）租客应尽量与房东本人直接签订租赁合同。在签订合同前要查看租赁房屋的产权证书、房产证上所有权人的身份证件，询问房东房屋是否存在抵押等。并且留存复印件以备后期发生纠纷起诉提供信息方便立案。（五）租客若选择与中介公司签署协议，在签订合同前查询中介公司的成立时间、经营状况、诉讼情况等。签订合同时要求中介公司出示并留存房东明确授权其可以出租该房屋的委托书及房屋登记信息，并与房东进行核实。尽量不要和中介公司签一次性交满一年房租的合同，最好是按月支付或者季度支付。（六）租客支付租金时尽量给房东或者中介公司实名银行账户转账，不要转账给公司工作人员，避免使用现金结算。并且及时要求中介开具收款凭据。

听听

2025-09-16

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涉房产司法网络拍卖常见问题1 . 唯一住房能否拍卖？可以。很多被执行人以为自己只有一套住房，法院是不会对唯一住房进行处置，根据法律规定需预留5到8年的房屋租金。比如在门头沟法院办理的北京融资担保有限公司申请执行代某等一案中，在房屋拍卖成交之后，从拍卖款中为被执行人预留了20万余元的房屋租金。2 . 已处置房产设定有权利负担（抵押权、租赁权）如何处理？设定租赁权房屋。对于拍卖房产上已设定租赁权的，执行程序中，执行法院在拍卖前会对其租赁权进行实质审查。如果租赁合同在查封之前签订，并且实际履行，已交付租金，这种情况下，租赁权可以得到保护，即适用“买卖不破租赁”这一规定。具体认定标准，上海市的某法院做了实践性的探索，标准为在查封之前签订租赁合同、租赁人已经缴纳租金、承租人对房屋进行了实际占有。在面对此问题时，北京门头沟法院在实践中会到物业公司或者居委会调查询问，部分小区物业公司或居委会对住户的情况有一定的了解，能够较为公正的提供房屋涉租赁情况。在某工贸公司申请执行某建筑公司一案，某建筑公司名下的商业产权大厦在查封之前已经租赁出去，查明之后，在拍卖公告中明确公示。拍卖成交后，执行法院负责承租人与竞买人的对接，按照原租赁合同履行，合同履行之后法院再协助竞买人房屋腾退工作。设定抵押权房屋。抵押权是担保物权，为确保债权的实现，债权人往往到不动产登记部门对房屋做抵押登记，在财产变现后，抵押权则表现为优先受偿权。根据法律规定，有六个月的宽限期。在陶某申请执行赵某一案中，拍卖成交且过户完成之后，因房屋涉及抵押权，且被执行人没有第二套住房，给了六个月的宽限期。3 . 拍卖房屋的交付问题房产拍卖成交后，在没有法定理由的情况下（法定理由一般为：有效的租赁、六个月宽限期等），执行法院应负责将所拍卖的房屋交付给竞买人。但实践存在一些极端情形，如房屋实际占有人以特殊理由相要挟的情形，需要法院去做大量工作完成交付。但也存在被执行人拒绝交付的情形，需要法院启动强制腾退的程序，要张贴强制迁出的公告、找周转住房等等。在某银行申请执行某家具装修公司一案中，在房屋拍卖成交后，被执行人及房屋实际控制人拒绝交付屋，并且对房屋进行了破坏，在法官做了大量释法明理的工作之后，最终通过强制腾退的方式成功交付该房屋。就拍卖房屋的交付问题，人民法院也在进行探索。如大兴法院，由专门的拍卖组负责拍卖全过程，包括腾退房屋；中山市第一人民法院按照“决策事务职业化、辅助事务社会化、强制事务警务化的”思路，把强制执行的事务划分给法警队承担；广东高院专门针对拍卖成交后房屋交付问题出台意见。实践中的情况仍然十分复杂，如某非融资性担保公司申请执行张某一案，拟进行拍卖的房屋中有被执行人和家属居住，家属情况是，被执行人之母患有癌症，且八十多岁，被执行人的其中一个子女，虽已成人，但智力残疾、肢体残疾，这种情况在拍卖成交后，腾退房屋就存在很大的难度。所有对于有意竞买法院拍卖房屋的人，一定要事先权衡利弊得失。竞买人在竞拍法拍房屋中应注意的问题读拍卖公告、读拍卖流程。公告方面，主要看房屋瑕疵，组织拍卖的法院会把拍卖标的的瑕疵在拍卖公告上标注清楚，作为有意竞买人，应对拍卖标的的瑕疵有足够了解之后，作出利益权衡，决定是否购买。拍卖对象的瑕疵包括：设定有合法的抵押权，根据法律规定，腾房有六个月的宽限期；设定有合法租赁权，要容忍的租赁权期无法腾房；实践中存在房屋被实际占有、居住的情形，竞买人对于此要有足够的认识，并非办理完过户，就可以立刻把房子交付拍卖的房屋，此类房屋瑕疵在拍卖公告中会有详细的介绍，所以一定要认真读。拍卖平台都会将具体拍卖流程详细在平台上公开，对于如何拍卖、如何缴纳保证金等问题可以阅读平台上的具体拍卖流程。目前部分法院将组织看样工作进行外包，有的法院是亲自集中组织看样。拍卖公告所公示的信息不如实际看样生动、形象，就是我们通常所讲的亲历性。根据前期的询问、阅读、看样后，进行理性思考，而后再决定是否购买。在拍卖成交后，以“没想好”、“家里人不同意”等作为理由悔拍，法院是不能支持的，除了暂不予退还保证金之外，法院还会对其训诫。如果被认定成恶意悔拍，根据法律规定可以对相关人员采取拘留、罚款措施。涉房产网络司法拍卖基本情况及一般流程自2016年门头沟法院开始通过网络司法拍卖的方式进行财产处置起，三年来通过网络司法拍卖处置被执行人财产共337件，成交108件，成交额2.1亿元，溢价率为109.52%。其中拍卖房产共88件，成交52件，成交额2.08亿元，有18名被执行人因为在网络上看到其房屋的拍卖公告，在正式开拍前履行生效文书义务，成功兑现申请人胜诉权。网络司法拍卖具有公开透明、便捷高效、成本低廉、广泛参与等优势，与普通动产以及传统拍卖方式相比，涉房产司法网络拍卖具有如下特点：一是房产价值大，成交率高，最大化被执行人财产价值的实现。2016年至今，门头沟法院通过网络司法拍卖的方式拍卖动产的成交率为42%，成交金额为0.91亿元，拍卖房产的成交率为59%，成交金额为2.08亿元。一般而言，普通动产的拍卖金额从几块到几万块不等，对于一些几十万至上百万的大标的案件，即使动产处置成功，也很难将申请人的权益全部兑现。与普通动产相比，房产价值大、成交率高，房产处置成功后，意味着申请人能够拿到更多的钱，通过网络平台拍卖房产，是提高财产处置效率，保障当事人合法权益的有效手段。由于房产的价值大，若对其依法进行处置，也能够对被执行人形成有效威慑，有效发挥强制措施的作用，促使被执行人尽快履行义务。二是拍卖过程公开透明，交易安全，最大化竞买人利益的实现。与传统拍卖方式相比，网络司法拍卖依托互联网平台，整个拍卖过程从信息公告、竞拍到交易确认公开透明。申请人、被执行人、竞买人以及社会公众均可以通过第三方平台浏览房产的拍卖信息和交易信息。特别是对于涉拍房产的细节以及拍卖流程、程序相关的问题，还可以通过向第三方拍卖平台或法院咨询得到答复。拍卖当日，竞买人能够实时在拍卖平台上了解其他竞买人的出价情况，从而更合理的选择交易。三是房产拍卖成功后过户交接程序复杂，部分房屋腾房困难。普通动产交易成功后，直接交付即可，房产拍卖成功后，竞买人需要亲自前往相关机构进行过户；在办理过户手续时，房屋过户费用种类多，税费复杂，比如土地增值税、契税、出让金以及房产涉及的物业费、水、电等费用，需要竞买人对房屋过户涉及税费有一定了解；部分案件中，还会出现被执行人让家里老人或小孩住在房内，给腾房工作制造困难，又或者所拍房产涉及被执行人唯一住房，被执行人采取暴力手段拒绝腾房，不配合财产处置工作的，此类法拍房屋即使交易结束完成过户，后续腾房仍面临腾房难的问题。为最大化发挥房产司法网络拍卖的作用，保护申请人、被执行人、竞买人的合法权益，我们从以下措施着手，畅通涉房产网络司法拍卖工作流程，加强工作标准化、规范化管理，有效解决拍卖房屋腾退和交付等影响效率的问题：一是穷尽措施调查信息，保证涉拍房产信息完整准确。房屋上拍前，对涉拍房屋进行详尽调查,对包括但不限于房屋的权属、权利负担、占有使用、欠缴费税、质量瑕疵等事项进行调查。二是丰富网拍宣传手段，提高涉拍房屋曝光度。利用好北京法院网、诉讼资产网等传统渠道，发布拍卖公告，同时对拍卖的房屋信息在门头沟法院官方微博、微信、抖音等平台进行同期发布与公开，定期对集中拍卖的拍品策划宣传主题，在《法治进行时》等栏目进行宣传，让更多竞买人了解涉拍房产的信息。三是法院全流程参与，畅通房产过户交接程序。为保证涉房产网络司法拍卖工作各个环节的衔接顺畅，北京门头沟法院执行局全程参与网络司法拍卖的各个流程，从房屋查封、信息调查、议价评估、拍卖公告，到网络拍卖、成交确认、过户裁定，均有执行法官或法官助理进行推动与跟进。房屋成交后，竞买人在处理缴纳税费、房产过户和被执行人房屋腾退等问题时，若有需要，经竞买人申请，法院也会参与配合，辅助竞买人完成上述工作。四是积极引入专业力量，为网拍工作提供保障。与专业的网络司法拍卖辅助服务机构合作，由第三方派驻专人在北京门头沟法院执行局，负责协助法官接听竞买人的咨询、带领竞买人现场看样、提供资料信息等服务，为竞买人提供更为优质的服务。下在办理执行案件的过程中，人民法院会依法对被执行人的财产进行调查，发现被执行人有房产的，法院会到不动产登记部门对房产进行查封，防止财产转移；根据法律规定，须到被执行人房屋处张贴查封公告，进行公示；也要对房屋进行现场勘查和实地调查，查看房屋有无人居住、居住人员情况、有无设定租赁等情况。当执行法院为房产的首先查封法院的情况时，法院可依法启动房产价格确认程序。按照现行《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，当事人双方可就房产进行议价；议价不成的可由执行法院定向询价；定向询价不成的，可进行网络询价，现在的网络询价平台有三家，包括京东网、淘宝网以及工商银行，在系统内录入相关房产相关信息后，三个平台会根据大数据信息给出询价价格，拍卖价格取询价价格的平均值，网络询价速度快、价格低，是确认财产处置参考价格的一种有效方式；网络询价不成的，或当事人一致要求委托评估以及法律规定必须要委托评估的，法院会通过电子摇号确认评估公司，请评估公司对房产进行评估。在确定房产处置价格后，根据现行法律规定和拍卖政策，一般按照网络询价或者评估价格的70%进行上拍，若一拍流拍，则会在前次保留价基础上再降20%进行拍卖。最高人民法院建立全国性网络服务提供者名单库，由申请人和被执行人自主协商确认拍卖平台。房产拍卖的的公示期为一个月，在这一个月公示期中有意竞买人可以咨询房屋的相关情况，有条件的，也可以在法院的组织下进行看样。竞买人有意通过网络司法拍卖的方式竞买房产的，需要在开拍前或者开拍时，按照拍卖公告规定缴纳保证金，根据流程叫价。以一套拍卖成功的房产为例，该房产在拍卖期间共有5位竞买人叫价，最后确认为价格最高者拍卖成功（配图）。网络拍卖中，系统设定五分钟自动延时，五分钟内无人出价，则拍卖成交。拍卖成交后，需在公告规定时间内将尾款全部交纳，一般来说是十天。拍卖成交并且将全部尾款交纳后，执行法院会出具拍卖成交裁定书，该裁定书为竞买人办理过户时需要提供的材料，出具裁定书后，竞买人可持裁定书办理过户，并按照规定到税务局缴纳相关税费。竞买人办理完房屋过户后，面临的房屋的实体交付问题。按照现行的拍卖政策，房屋的交付和腾退由执行法院负责，一直以来，房屋拍卖后，过户与交接工作都是法院执行工作的难点，北京门头沟法院引入行为类案件的腾房方法，采取“六到位工作法”，从前期准备、风险评估、执行预案、协调联动、案件留痕、安置保障六个环节出发，确保腾退工作顺利进行。

苦尽甘来

2025-09-16

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房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起腾退房屋的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）一、原被告诉求原告李大普诉称：2011年4月24日，我与被告飞龙公司签订了《拆迁协议》及《合同书》，约定：1、被告飞龙公司出售给我雕思小区房屋一套，购房款从拆迁补偿款中扣除，作为全部购房款；2、飞龙公司承诺三年内交付回迁房，如逾期未交付，按每月2500元支付我放租赁房屋的周转费，如果逾期超过一年未交付，为我方在同等地段购置面积相同的商品房一套，同时赔偿总房价20%的违约金。协议签订后，我方即刻腾退了原房屋。三年期满，但飞龙公司一直未向我方交付房屋，也没有支付租赁房屋的周转费，我多次向该公司要求未果。为维护个人合法权益，特诉至法院，要求：1、被告飞龙公司向我交付楼房一套；2、被告飞龙公司向我支付违约金八万元；3、被告飞龙公司支付我方租赁房屋周转费，共计六万；4、诉讼费由被告飞龙公司承担。被告飞龙公司辩称：被告公司同意原告李大普的部分诉讼请求；但是对于李大普要求支付违约金的诉讼请求，被告公司认为他所要的数额过高，李大普要求飞龙公司支付违约金也与其要求支付房屋周转费重叠，飞龙公司已通知李大普收房，是因为李大普逾期不收房是导致，所以我公司仅同意租赁房屋周转费用，但不同意支付违约金八万。二、审理查明原告李大普原有56号的平房一处。2011年4月24日，李大普作为被拆迁人与被告飞龙公司签订《拆迁协议》，协议约定飞龙公司因雕思小区项目建设需要将56号房屋拆除，应当支付拆迁补偿费用一共四十一万六千，李大普答应将56号房屋交付飞龙公司处理；当日，李大普（乙方）又与飞龙公司（甲方）签订《合同书》一份，约定：“1、甲方出售给乙方雕思小区壹居室商品房一套。按照实际交付的房屋面积为准，与约定差异在5%之内的，按商品房售价多退少补。购房款从飞龙公司支付李大普拆迁补偿费用中支付。2、飞龙公司承诺三年内交付回迁房，如逾期未交付，按每月2500元支付我放租赁房屋的周转费，如果逾期超过一年未交付，为我方在同等地段购置面积相同的商品房一套，同时赔偿总房价20%的违约金。3、雕思小区楼房，建成以后，由乙方在房地产开盘前优先选购。李大普在合同签订当日就已经腾退并交付了房屋。双方共同确认《拆迁协议》约定的拆迁款四十一万六千元已折抵购房款。后飞龙公司组织李大普进行了选房确认。2015年8月，由飞龙公司开发建设的雕思小区项目竣工验收备案。但是飞龙公司仍然没有向李大普交付被安置房屋。三、判决如下：一、被告北京通州房地产开发有限责任公司向原告李大普1号房屋；二、被告北京通州房地产开发有限责任公司赔偿原告李大普违约金；三、被告北京通州房地产开发有限责任公司给付原告李大普周转费。四、资深房产律师靳双权点评资深房产律师靳双权认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原告李大普与被告飞龙公司签订的《拆迁协议》及《合同书》是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的效力性强制规定，为有效合同，双方当事人均应依合同履行义务。李大普按照合同约定按期向飞龙公司腾退交付了被拆迁房屋，现其要求飞龙公司依照协议约定向其交付安置房并支付周转费，理由正当，证据充分，于法有据。对于飞龙公司要求周转费给付至其通知收房之日的辩解意见，没有证据能够证明，于法无据。对于李大普要求飞龙公司按照合同约定购房款的20%赔偿违约金的诉讼请求，按照《合同书》约定，如果飞龙公司三年内没有提供回迁房，飞龙公司应每月向李大普支付周转费；四年内仍未能向李大普提供安置房的，应为李大普在同等地段购置面积相同的商品房一套，并赔偿李大普总楼款房价的20%，如今距双方签订《合同书》、李大普腾退交房已经五年，飞龙公司仍没有交付房屋，所以李大普该项诉求理由正当，于法有据。对于飞龙公司的抗辩主张，认为违约金过高并且与周转费部分重叠，在签订合飞龙公司就与李大普约定，如果三年内飞龙公司没有在合同约定的三年内交付回迁房，就应当按照每月两千伍佰元的标准支付租赁房屋周转费，如果在四年内没有交付房屋，应当支付房款的百分之二十作为违约金，可以看出，在约定时，四年不交付房屋支付房款百分之二十违约金为责任加重条款，是对逾期不交付房屋的惩罚，在此情况下，飞龙公司仍旧不履行交房义务，致使李大普五年无固定住房可以居住，所以对于飞龙公司主张违约金约定过高、存在重复进而要求调整的答辩意见，无事实和法律依据。